Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Der bewilligungsfreie Erwerb eines Grundstücks zur Nutzung als Hauptwohnung unmittelbar vor der Verlegung Ihres tatsächlichen Wohnsitzes (Lebensmittelpunktes) in die Schweiz ist denkbar. Für den Erwerb ist eine Feststellungsverfügung der kantonalen Bewilligungsbehörde erforderlich. Zu diesem Zweck richten Sie ein schriftliches Gesuch an die Grundbuchaufsicht des Kantons St.Gallen. Die erforderlichen Gesuchsunterlagen finden Sie hier.

Der Aufenthalt zu Studienzwecken begründet in der Regel keinen Lebensmittelpunkt. Wird der Erwerb – zumindest teilweise – durch Personen im Ausland finanziert (z.B. im Ausland wohnhafte Eltern) ist bezüglich der Bewilligungspflicht auf sie abzustellen (vgl. Treuhänderischer Erwerb). Aus diesen Gründen sind die Voraussetzungen für den bewilligungsfreien Grundstückerwerb durch Studenten regelmässig nicht erfüllt. Die Grundbuchämter im Kanton St.Gallen sind angehalten, Studenten an die kantonale Bewilligungsbehörde zu verweisen.

Aus Sicht des BewG darf der Grundstückerwerb nicht treuhänderisch für eine Person im Ausland erfolgen (Art. 5 Abs. 1 Bst. d). Bei einem treuhänderischen Erwerb für eine Person im Ausland ist bei der Beurteilung der Bewilligungspflicht jedenfalls auf den Treugeber abzustellen.

Wohnungen auf Betriebsstätte-Grundstücken können bewilligungsfrei miterworben werden, wenn:

• die Wohnung für das Unternehmen betriebsnotwendig ist (für Abwart oder Techniker, wenn eine ständige oder fast ständige Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist); oder
• die Wohnung von raumplanerischen Wohnanteilsvorschriften vorgeschrieben ist.

Falls die als Betriebsstätte genutzte Bruttogeschossfläche weniger als 51 Prozent der gesamten nutzbaren Bruttogeschossfläche beträgt, handelt es sich nicht um eine Betriebsstätte.

Bei anderen Wohnungen in Betriebsstätte-Grundstücken ist vorausgehend zu prüfen, ob eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil möglich ist und völlig unverhältnismässig wäre. Falls die Abtrennung der Wohnungen ausgeschlossen werden muss, können Wohnungen ausnahmsweise bewilligungsfrei mit einem Betriebsstätte-Grundstück erworben werden, wenn sie nur einen untergeordneten Anteil an der Gesamtliegenschaft ausmachen. Diese Ausnahme gilt nicht für Neu- und Umbauten.

Landreserven für den Ausbau des Unternehmens können bis zu einem Drittel – in begründeten Ausnahmefällen bis zur Hälfte – der betrieblich genutzten Fläche bewilligungsfrei erworben werden.

Bereits der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind, unterliegt der Bewilligungspflicht. Der Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften ist nur dann bewilligungspflichtig, wenn eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn (nachfolgend Immobiliengesellschaft i.e.S.) vorliegt. Als Immobiliengesellschaften i.e.S. gelten Gesellschaften, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 Bst. a und Abs. 3 BewG bewilligungsfrei erworben werden können. Zur Beurteilung der Bewilligungspflicht ist auf den tatsächlichen Gesellschaftszweck abzustellen, wobei der tatsächliche Grundstücksbesitz ein wesentliches Indiz darstellen kann. Ebenfalls unterliegt die Beteiligung an der Gründung von Immobiliengesellschaften i.e.S. der Bewilligungspflicht.

Weitere Ausnahmen von der Bewilligungspflicht finden Sie in Art. 7 BewG. Insbesondere sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen:

• Gesetzliche Erben nach schweizerischem Recht, wenn sie ein Grundstück im Erbgang erwerben.
• Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner.
• Erwerber, die bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück haben (ausgenommen Stockwerkeigentum).
• Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt.
• EU-/EFTA-Staatsangehörige, die als Grenzgänger in der Region ihres Arbeitsortes eine Zweitwohnung erwerben.

Die Begründung eines Grundpfandrechts zugunsten von Personen im Ausland und zulasten von Betriebsstätte-Grundstücke unterliegt keiner Einschränkung (z.B. Belastung von 130 Prozent des Marktwerts zulässig).

Übrige Grundstücke: Die Bewilligungspflicht ist in der Regel zu bejahen, wenn die Belastung des Grundstücks das verkehrsübliche Mass von derzeit 80 Prozent des Marktwerts deutlich übersteigt.

Mit der Erklärung nach Ziff. 77 der Wegleitung des Bundesamtes für Justiz für die Grundbuchämter vom 1. Juli 2009 können Grundpfandrechte zugunsten ausländischer oder ausländisch beherrschter Banken oder Versicherungseinrichtungen ohne Verweisung an die Bewilligungsbehörde im Grundbuch eingetragen werden, sofern die Belastung den Marktwert nicht überschreitet.

Eine Grundpfandbelastung von mehr als hundert Prozent zugunsten einer Person im Ausland ist nicht zulässig (Ausnahme Betriebsstätten). 

Für die Bestimmung des Marktwerts ist vorab massgebend, welchen Wert das zuständige Grundbuchamt als plausibel erachtet.