Häufige Fragen

1. vgl. Kreisschreiben Nr. 4.31 vom 3. Januar 2012 

2. Im Jahr 2011 wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen; die Grundbuchanmeldung für die Eigentumsübertragung trifft im Jahr 2012 beim Grundbuchamt ein. Müssen die Vorschriften der totalrevidierten Grundbuchverordnung (z.B. Art. 51 GBV mit Kopie Pass oder Identitätskarte, alle Vornamen, Geschlecht, Bürgerort, Staatsangehörigkeit, Unternehmens-Identifikationsnummer) eingehalten werden?

Ja. Die Vorschriften der neuen Grundbuchverordnung sind für alle Rechtsgeschäfte zu beachten, sofern die Grundbuchanmeldung nach dem 31. Dezember 2011 beim Grundbuchamt eintrifft. Die zusätzlich erforderlichen Personendaten müssen aus den Anmeldungsbelegen hervorgehen. Dies kann zum Beispiel durch eine Kopie aus dem Einwohnerregister erfolgen, welche zu den Anmeldungsbelegen gelegt wird. Die Kopie des Passes oder der Identitätskarte ist einzufordern.

3. Wie ist vorzugehen, wenn einem Rechtserwerber oder -inhaber gemäss UID-Register keine UID zugeteilt ist?

Ist gemäss UID-Register einem Rechtserwerber oder -inhaber selbst keine UID zugeteilt, darf nicht die UID einer Abteilung oder eines Teilbereichs erfasst werden. Der Grundbucheintrag hat ohne UID zu erfolgen. Auch die schweizerische Firmennummer ist nicht anstelle der fehlenden UID einzutragen (vgl. Art. 90 GBV).

4. Welche Personendaten werden im Grundbuch eingetragen, falls die Grundbuchanmeldung nicht alle Personendaten des Rechtserwerbers gemäss Art. 90 GBV enthält?

Das Grundbuchamt darf nur jene Personendaten eintragen, die in der Anmeldung enthalten sind (vgl. Art. 89 Abs. 1 GBV). Kann die Person trotz unvollständigen Personendaten gestützt auf die Angaben in der Anmeldung und im Rechtsgrundausweis eindeutig identifiziert werden, empfehlen wir, die Anmeldung nicht abzuweisen. Der Rechtsgrundausweis kann als Bestandteil des Grundbuchs neben dem Grundbucheintrag zur Identifikation beigezogen werden.

Ist die Anmeldung in den Rechtsgrundausweis integriert, können die Personendaten im Grundbuch eingetragen werden, die sich aus der Anmeldung und aus dem Rechtsgrundausweis ergeben. Bei einem Widerspruch sind für das Eintragungsverfahren die Daten der Anmeldung massgebend.

5. Muss das Geschlecht einer Person ausdrücklich in den Anmeldungsbelegen genannt werden (Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV)?

Nein, es genügt, wenn sich das Geschlecht eindeutig ableiten lässt. Beispiele: Klägerin/Kläger, Ehefrau/Ehemann, Tochter, Sohn, Frau/Herr.

Für die Grundbucheintragung siehe A/4.

6. Muss von der verfügenden Person und von der erwerbenden Person immer eine Pass- oder ID-Kopie einverlangt werden?

Bei einem ausserbuchlichen Vorgang (z.B. Gestaltungsurteil, Erbgang) müssen keine Pass- oder ID-Kopien eingereicht werden. Der Erwerb ist bereits erfolgt. Bei der Grundbuchanmeldung handelt es sich in diesen Fällen nicht um eine Verfügung, sondern nur um einen Antrag zur Nachführung des Grundbuchs. Dagegen muss z.B. bei einer gerichtlichen Anordnung zur Vormerkung einer vorläufigen Eintragung die Pass- oder ID-Kopie des Berechtigten eingereicht werden (vgl. B/2).

7. Muss bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit vom Eigentümer des berechtigten Grundstücks eine Pass- oder ID-Kopie eingereicht werden (Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV)?

Nein, weil das Recht zugunsten des Grundstücks und nicht zugunsten einer Person im Grundbuch eingetragen wird.

8. Kann die Reihenfolge der Vornamen im Rechtsgrundausweis und der Grundbuchanmeldung frei gewählt werden?

Die Vornamen müssen in den Anmeldungsbelegen gemäss Pass oder ID verwendet werden; somit auch in der entsprechenden Reihenfolge. Stimmen die Angaben nicht überein, stellt sich bei der Anmeldung die Frage, ob es sich um die identische Person handelt (vgl. Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV). Die Erfassung aller Vornamen in der richtigen Reihenfolge dient auch der Identifikation der Person durch Fremdsysteme und verhindert Zusatzaufwand beim Grundbuchamt (z.B. Handarbeit bei der geplanten Einführung der AHVN13 im Grundbuch). Für die Grundbucheintragung sind die Angaben und die Reihenfolge in der Grundbuchanmeldung massgebend (vgl. A/4).

9. Welches Dokument dient als Rechtsgrund bei einer Namensänderung?

Es können

• ein Entscheid über die Namensänderung oder Adoption der zuständigen Behörde (SG: Departement des Innern) mit Rechtskraftbescheinigung der verfügenden Instanz oder
• unterzeichnete Zivilstandsformulare (z.B. Eheschein; Art. 6 und 47 ZStV) oder
• beglaubigte Kopien des Familienbüchleins, die den alten und neuen Namen enthalten
• die Ereignismeldung aus Infostar, die vom Leiter des Einwohneramtes (oder dessen Stellvertreter) des Wohnorts der entsprechenden Person unterzeichnet ist und den alten und den neuen Namen nennt
  

als Rechtsgrundausweis verwendet werden.

10. Wie kann der Datenschutz in Belegen, Anzeigen usw. beachtet werden?

Das kantonale Datenschutzgesetz (sGS 142.1) findet auf die Grundbuchdaten Anwendung (Art. 2). In Belegen sollten nur Personendaten aufgenommen werden, soweit sie für das Rechtsgeschäft notwendig sind (vgl. Art. 2 Abs. 1 Verordnung über die öffentliche Beurkundung und die Beglaubigung, Art. 51 GBV). Bei Anzeigen und Zustimmungsanfragen ist darauf zu achten, dass nur Personendaten enthalten sind, die für die Information der Beteiligten erforderlich sind. Häufig sind bei Anzeigen keine Personendaten (z.B. Anmerkungen) oder nur die Daten zur Personenidentifikation nach Art. 90 GBV notwendig.

11. Für ein bis 31. Dezember 2022 unterzeichneter und öffentlich beurkundeter Kaufvertrag trifft ab 1. Januar 2023 die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt ein. Ist die Kopie des Passes oder der Identitätskarte aufzubewahren (Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV)?

Ja, die neue Vorschrift gilt für Grundbuchanmeldungen, die ab dem 1. Januar 2023 beim Grundbuchamt eintreffen. Die Kopie des Passes oder der Identitätskarte ist nicht mehr zu vernichten, sondern als Unterbeleg zu den Anmeldungsbelegen zu nehmen.

12. Wie ist vorzugehen, wenn die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt ohne eine Kopie des Passes oder der Identitätskarte und/oder ohne eine Kopie des Versichertenausweises, der Versichertenkarte oder schriftlichen Erklärung (Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV) der verfügenden und/oder erwerbenden Person eintrifft?

Das Grundbuchamt kann dem/der Anmeldenden eine kurze Frist zur Beibringung des fehlenden Belegs ansetzen. Nach Ablauf der Frist ist die Anmeldung abzuweisen, wenn der Mangel nicht behoben ist (Art. 87 Abs. 2 GBV). Dem Rechtserwerber sollte eine Kopie der Fristansetzung zugestellt werden. Siehe auch A/6, A/7 und B/2.

Falls der verfügenden und/oder erwerbenden Person von der Zentralen Ausgleichsstelle (ZAS) noch keine AHV-Nummer zugewiesen wurde (bspw. bei dem Erwerb einer Ferienwohnung durch eine Person, die noch keinen Bezug zur AHV, IV, EO oder zu den Freizügigkeitsleistungen aufweist), ist anstelle der Kopie des Versichertenausweises, der Versichertenkarte oder schriftlichen Erklärung (Art. 51 Abs. 1 Bst. a GBV) entweder

• der Antrag bei der Zentralen Ausgleichsstelle oder
• eine schriftliche Erklärung der verfügenden/erwerbenden Person, dass ihr von der Zentralen Ausgleichsstelle keine AHV-Nummer zugewiesen wurde,

den Anmeldungsbelegen als Unterbeleg beizufügen.

Vorgehen für den Antrag bei der Zentralen Ausgleichsstelle (Kreisschreiben Nr. 4.318 vom 11. November 2022, A/3.2 Bst. c und A/6; Art. 23c Abs. 4 GBV):

Das Grundbuchamt stellt durch Abfrage vom Versichertenregister der ZAS fest, dass diese der Person noch keine AHV-Nummer zugewiesen hat. Bis zum produktiven Betrieb der TERRIS Version 19.3 ist der Zugriff auf das Register der ZAS nur über den Web-Browser und nur durch die für die systematische Benutzung der AHV-Nummer verantwortliche Person (VSBN) möglich. Auf der Webseite der ZAS sind die für den Zugang zu befolgenden Schritte zu finden (UPIRequest). Nach der Feststellung ersucht das Grundbuchamt die ZAS, dieser Person eine AHV-Nummer zuzuweisen (AHV-Nummer beantragen).

1. Muss eine kurze Frist für die Beibringung von fehlenden Belegen angesetzt werden?

Fehlender Rechtsgrundausweis: Das Grundbuchamt muss nicht, kann aber der anmeldenden Person eine kurze Nachfrist ansetzen (Art. 87 Abs. 2 GBV), auch wenn der Rechtsgrundausweis nicht vorliegt. Der Rechtsgrundausweis muss im Zeitpunkt des Eingangs der Anmeldung beim Grundbuchamt bereits bestanden haben und rechtskräftig bzw. vollstreckbar gewesen sein.

Andere Belege: Wir empfehlen vor der Abweisung der Anmeldung eine kurze Frist zur Beibringung der fehlenden Belege anzusetzen.

2. Wie ist bei einer Anmeldung eines Gerichtes vorzugehen, wenn Belege fehlen?

Wir empfehlen auch bei Gerichten vor der Abweisung der Anmeldung eine Frist zur Beibringung von fehlenden Belegen anzusetzen. Die Fristansetzung nach Art. 87 Abs. 2 GBV an das Gericht sollte sofort nach Eingang der Anmeldung und dem Tagebucheintrag erlassen werden. Weil das Gericht allenfalls seinerseits die Unterlagen einfordern muss, sollte eine Frist von bis zu 30 Tagen ab Eingang der Anmeldung eingeräumt werden. Dem Rechtserwerber sollte eine Kopie der Fristansetzung zugestellt werden, sofern eine Pass- oder ID-Kopie nachzureichen ist (vgl. A/6).

3. Müssen gestützt auf Art. 86 Abs. 1 GBV alle Unterschriften beglaubigt sein?

Diese Bestimmung regelt aufgrund der Systematik nur die Beglaubigung der Unterschrift der anmeldenden Person auf der Grundbuchanmeldung bzw. auf dem Rechtsgrundausweis, sofern die Anmeldung integriert wurde. Die Unterschrift befindet sich meist auch auf der Pass-/ID-Kopie oder bei den Belegen. Falls sich das Grundbuchamt gestützt auf diese Unterlagen von der Echtheit der Unterschrift überzeugen kann, ist eine Beglaubigung nicht zwingend zu verlangen.

4. (nicht mehr aktuell)

5. Wann ist ein Handelsregisterauszug als Grundbuchbeleg erforderlich?

Sofern der Handelsregisterauszug Rechtsgrundausweis für einen Grundbucheintrag bildet (z.B. Firmaänderung, Fusion, Vermögensübertragung) ist ein beglaubigter Auszug erforderlich. - Wird das Handelsregister nur zur Prüfung der Zeichnungsberechtigung konsultiert (Art. 83 GBV), muss kein Auszug zum Beleg genommen werden.

6. (nicht mehr aktuell)

7. Muss eine Grundbuchanmeldung akzeptiert werden, die anstelle der Grund­stücksnummer die eidgenössische Grundstücksidentifikation (E-GRID) des betroffenen Grundstücks enthält?

Die eidgenössische Grundstücksidentifikation (E-GRID) ist landesweit eindeutig und wird nur einmal vergeben (Art. 16 Abs. 1 TGBV). Die Anmeldung muss deshalb akzeptiert werden.

1. Kann eine beglaubigte Kopie einer Erbbescheinigung als Rechtsgrundausweis verwendet werden?

Eine beglaubigte Kopie kann nach Art. 62 Abs. 1 GBV verwendet werden, wenn eine Behörde zur Aufbewahrung des Originals verpflichtet ist. Diese Voraussetzung ist insbesondere erfüllt, wenn einer der folgenden Fälle zutrifft:

• ein anderes Grundbuchamt hat das Original zu den Grundbuchbelegen genommen;
• das Original der Erbbescheinigung ist Bestandteil einer öffentlich beurkundeten Urkunde oder
• eine Erbbescheinigung wurde im Kanton St.Gallen ab 1. März 2014 ausgestellt (vgl. Art. 37 Abs. 2^bis EV-ZGB). 

2. Wie ist vorzugehen wenn ein Grundstück veräussert wird, welches einen belasteten Standort, von welchem keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, aufweist?

Im Vertrag ist festzuhalten, dass auf dem Grundstück ein belasteter Standort besteht (Anmerkung), von welchem keine schädlichen und lästigen Einwirkungen zu erwarten sind und die Bewilligung zur Veräusserung mit Allgemeinverfügung vom 29. September 2015 generell erteilt wurde.

Zum Beleg (Unterbeleg) ist ein Ausdruck aus dem geoportal (Plan mit «Ebene Info») zu nehmen, aus welchem ersichtlich ist, dass die «Teilung und Veräusserung mit Allgemein­verfügung des AFU des Kantons St.Gallen vom 29. September 2015 bewilligt» ist.

3. Wann muss der Mutationsplan in die öffentliche Beurkundung eines Vertrages auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks einbezogen werden?

Aus grundbuchrechtlicher Sicht ist der Mutationsplan in die öffentliche Beurkundung einzubeziehen, sofern die Grenzen des Erwerbsobjekts im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung im Grundbuch und in der amtlichen Vermessung nicht rechtsverbindlich sind bzw. dargestellt werden. Sonst hat die Urkundsperson zu beurteilen, ob der Grundbuchplan im Einzelfall im Sinn der Rechtssicherheit, um bspw. einen Grundlagenirrtum infolge falscher Annahme des Grenzverlaufs zu verhindern, in die öffentliche Beurkundung einbezogen werden muss oder soll.

4. Kann eine Eigentumsübertragung erfolgen, wenn lediglich bestätigt wird, dass «bis zu jenem Zeitpunkt keine Beschwerde eingegangen ist» oder «innert der gesetzlichen Frist kein Rechtsmittel ergriffen» wurde? 

Alleine aus diesen Erklärungen kann keine Rechtskraftbestätigung abgeleitet werden.

Mit dem Titel «Bescheinigung» sind solche Erklärungen keine Rechtskraftbestätigungen und daher für den Grundbucheintrag nicht ausreichend (Art. 83 Abs. 2 Bst. i GBV).

Als Rechtskraftbestätigung gilt aber u.a. folgende als Rechtskraftbescheinigung betitelte Erklärung:

Rechtskraftbescheinigung
Gegen diese/n Verfügung/Entscheid wurde bei der Rechtsmittelinstanz innert der gesetzlichen Frist kein Rechtsmittel ergriffen.

5. Das Amt für Umwelt verweist in der Bewilligung zur Veräusserung/Teilung eines Grundstücks nach Art. 32d^bis Abs. 3 des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01; abgekürzt USG) im Dispositiv auf einen beiliegenden Auszug aus dem Vertragsentwurf (Ziffer 1) oder bisher auf einen Vertragsentwurf (Ziffer 2). Kann eine solche Bewilligung Grundlage für die Eigentumsübertragung im Grundbuch bilden?

Ja, unter folgenden Voraussetzungen:

1.    Das Amt für Umwelt hält im Dispositiv neu fest, welche Änderungen des Vertragsentwurfes einer neuen Bewilligung bedürfen und legt einen Auszug aus dem Vertragsentwurf, aus welchem die entsprechenden Bestimmungen ersichtlich sind, der Bewilligung bei. Dieser Auszug bildet Bestandteil der Verfügung. Wird im Eintragungsverfahren festgestellt, dass sich der Rechtsgrundausweis aufgrund des beigelegten Auszugs aus dem Vertragsentwurf an den bewilligten Rahmen hält, bildet die Bewilligung eine Grundlage für die Eigentumsübertragung.

2.    Wird im Dispositiv lediglich auf einen Vertragsentwurf Bezug genommen, bildet dieser Bestandteil der Verfügung und ist dieser beizulegen. Erfolgt die Beilage durch die verfügende Behörde nicht, kann die Grundbuchverwalterin oder der Grundbuchverwalter den Vertragsentwurf unter folgenden Voraussetzungen der Verfügung beilegen:

• Der Vertragsentwurf ist datiert und kann zweifelsfrei zugeordnet werden (allenfalls ist die Zeit der Erstellung der Vertragsversion zu ergänzen; insbesondere, wenn am gleichen Tag mehrere Versionen erstellt wurden).
• Es dürfen keine Änderungen im Vertragsentwurf mehr vorgenommen worden sein.

Mit jeder nachträglichen Änderung im Vertragsentwurf ist die Bewilligung durch die verfügende Behörde zu überprüfen. Die Bewilligung mit Hinweis auf den neuen Vertragsentwurf ist nochmals zu verfügen und den Betroffenen zu eröffnen.

Die rechtskräftige Bewilligung bildet nur gemeinsam mit dem entsprechenden Vertragsentwurf Grundlage für die Eintragung im Grundbuch (Art. 83 Abs. 2 Bst. i GBV). Kann der Vertragsentwurf nicht zweifelsfrei zugeordnet werden oder wurde er nachträglich verändert, ist die Anmeldung abzuweisen (Art. 87 Abs. 1 GBV).

Es empfiehlt sich, alle Entwürfe zu datieren.

6. Kann eine Eigentumsübertragung erfolgen, wenn die verfügende Behörde die Rechtskraft bestätigt?

Die Rechtskraft oder die Vollstreckbarkeit kann durch die verfügende Behörde (BGE 2A.68/2003 vom 31. August 2004) oder die Rechtsmittelinstanz bestätigt werden.

1. Kann für die Bestimmung der belasteten Teilfläche einer Dienstbarkeit neben einer wörtlichen Umschreibung zusätzlich ein Plan verwendet werden, der die Anforderungen an einen «Plan für das Grundbuch» nicht erfüllt?

Ein solcher Plan darf verwendet werden, sofern die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis genügend bestimmbar umschrieben ist (vgl. Art. 732 Abs. 2 ZGB). Aus dem Rechtsgrundausweis muss klar hervorgehen, dass

• auch die Parteien der Ansicht sind, dass die textliche Umschreibung die örtliche Lage genügend bestimmt und
• im Beilageplan die örtliche Lage nur ungefähr eingezeichnet ist. Eine wörtliche Umschreibung empfehlen wir nur bei sehr einfachen Verhältnissen. 

Neben einem «Plan für das Grundbuch», der für die zweidimensionale örtliche Lage massgebend ist, können für eine Dienstbarkeit mehrere unterschiedliche Pläne verwendet werden. Aus dem Rechtsgrundausweis muss sich eindeutig ergeben, bei welchem Dokument es sich um den massgebenden «Plan für das Grundbuch» handelt (Art. 732 Abs. 2 ZGB) und welche Pläne nur die ungefähre Lage darstellen oder zusätzliche Informationen enthalten (z.B. Schnittplan).

2. Welches Dokument dient als Todesnachweis bei Löschungen im Verfahren von Amtes wegen (Art. 976 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)?

Als Todesnachweis können dienen:

• unterzeichnete Zivilstandsformulare (z.B. Todesschein; Art. 6 und 47 ZStV);
• Erbbescheinigung (Art. 7 Abs. 1 Bst. b Ziff. 11 EG-ZGB, Art. 37 Abs. 2^bis EV-ZGB);
• Eröffnung der letztwilligen Verfügung (Art. 7 Abs. 1 Bst. b Ziff. 11 EG-ZGB);
• die Ereignismeldung aus Infostar, die vom Leiter des Einwohnersamtes (oder dessen Stellvertreter) des Wohnorts der entsprechenden Person unterzeichnet ist und Informationen zur betroffenen Person und die Todesangaben beinhalten.

1. Sind im Pfandvertrag über die Erhöhung eines Pfandrechts die seit der Pfandrechtserrichtung eingetragenen Lasten festzuhalten, sofern kein gebrochenes Rangverhältnis entsteht oder besteht?

Die Urkundsperson und der Grundbuchführer haben zu prüfen, ob das Rechtsgeschäft zu einem gebrochenen Rangverhältnis führt. Das Ergebnis dieser Prüfung muss im Pfandvertrag und in den Anmeldungsbelegen nicht festgehalten werden.

2. Sind im Pfandvertrag über die Erhöhung eines Pfandrechts die seit der Pfandrechtserrichtung eingetragenen Lasten festzuhalten, falls ein gebrochenes Rangverhältnis entsteht oder besteht?

Sofern die Parteien auf der Beurkundung bestehen, sollte in der Beurkundungsformel ein entsprechender Hinweis über die Belehrung des Grundeigentümers angebracht werden. Die Grundbuchanmeldung ist bei einem gebrochenen Rangverhältnis zwischen diesem Pfandrecht und einer Last abzuweisen (vgl. Kreisschreiben Nr. 4.325 des Grundbuchinspektorates vom 16. Mai 2007).

3. (nicht mehr aktuell)

4. (nicht mehr aktuell)

5. Kann ein Pfandvertrag auf einem «alten» Pfandrechtserrichtungsformular noch beurkundet und als Grundlage für die Grundbucheintragung verwendet werden?

Ja. Das im Pfandvertrag allenfalls erwähnte Forderungsverhältnis darf sich aber nicht auf das Grundverhältnis beziehen (Art. 846 Abs. 1 ZGB)

Ist die Schuldanerkennung im Pfandvertrag nicht enthalten, hat die Urkundsperson die Grundeigentümerin bei der Errichtung eines Schuldbriefes auch über die Rechtswirkungen eines Erwerbs des Schuldbriefs durch eine gutgläubige Erwerberin zu belehren (vgl. Art. 842 Abs. 3 und 852 Abs. 3 ZGB). In der Beurkundungsformel sollte folgender Hinweis angebracht werden: «Die Grundeigentümerin wurde darüber belehrt, dass durch die Eintragung eines Schuldbriefs im Grundbuch eine selbstständige Schuldbriefforderung entsteht, welche neben die zu sichernde Forderung aus dem Grundverhältnis tritt, sofern nichts anderes vereinbart ist.»

6. Kann ein Pfandvertrag auf einem «alten» Pfandrechtserhöhungsformular noch beurkundet werden?

Nein. Bei der Errichtung eines Schuldbriefs darf sich das Forderungsverhältnis nicht auf das Grundverhältnis beziehen (Art. 846 Abs. 1 ZGB). Dies gilt auch für eine Pfandrechtserhöhung. Im «alten» Pfandvertrag wird entgegen der Vorschrift auf ein Darlehen Bezug genommen.

7. Kann eine im Jahr 2011 auf einem «alten» Pfandrechtserhöhungsformular beurkundete Pfandrechtserhöhung im Grundbuch eingetragen werden?

Ja. Die Grundbuchanmeldung muss die nach Art. 90 GBV notwendigen Personendaten enthalten.

8. Wo soll die Erklärung betreffend Güterstand im neuen Pfandvertrag eingefügt werden?

Oberhalb der Grundbuchanmeldung

9. Kann eine im Jahr 2011 auf einem «alten» Pfandrechtserrichtungsformular beurkundete Pfandrechtserrichtung im Grundbuch eingetragen werden?

Ja. Wurde die Errichtung eines Namenschuldbriefs vereinbart, darf in der Regel angenommen werden, dass der Parteiwille gestützt auf die Aushändigungserklärung auf einen Namen-Papierschuldbrief zielt. Eine Anzeige mit einem (Teil-)Grundbuchauszug über die erfolgte Grundbucheintragung an den Grundeigentümer wird empfohlen.
Die Grundbuchanmeldung muss die nach Art. 90 GBV notwendigen Personendaten enthalten.

10. (nicht mehr aktuell)

11. Was ist bei einer Umwandlung in einen Register-Schuldbrief zu beachten, wenn ein Faustpfandverhältnis oder eine Nutzniessung am Schuldbrief aus dem Grundbuch oder dem Gläubigerregister hervor geht?

Der Grundeigentümer und die am Schuldbrief Berechtigten können gemeinsam die Umwandlung verlangen. Das bedeutet, dass die Umwandlung nicht nur vom Grundeigentümer und vom Grundpfandgläubiger, sondern zusätzlich auch von einem allfälligen Faustpfandgläubiger oder Nutzniesser am Schuldbrief zu verlangen ist. Ist eine Nutzniessung oder ein Faustpfandgläubiger im Grundbuch bemerkt oder beim Papier-Grundbuch im Gläubigerregister eingetragen, ist die Anmeldung ohne deren Mitwirkung abzuweisen oder eine Frist zur Beibringung der notwendigen Zustimmung anzusetzen (vgl. B/1).

Wird die Umwandlung auch von einem Faustpfandgläubiger oder Nutzniesser verlangt, der weder im Grundbuch noch im Gläubigerregister vermerkt ist, führt dies ohne entsprechende Grundbuchanmeldung nicht zu einem Eintrag als Fahrnispfandgläubiger oder Nutzniesser.

12. Kann bei einem Pfandrechtseintrag die Einhaltung der Belastungsgrenze des BGBB mit einer Schätzung nachgewiesen werden, die sich nicht auf die ab 1. April 2018 gültige Schätzungsanleitung (SA 2018) stützt (in der Regel Vorausschätzungen vor dem 1. April 2018 und amtliche Schätzungen bis Ende 2018)?

Für die Belastungsgrenze (Art. 73 ff. BGBB) muss der Ertragswert des Grundstücks nach den Regeln der Schätzungsanleitung im Anhang zur VBB (Art. 2 Abs. 2 VBB) geschätzt werden, die im Zeitpunkt der Grundbucheintragung gilt. Die Person, die beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung oder Erhöhung eines Pfandrechts stellt, muss nachweisen, dass die Belastungsgrenze eingehalten wird. Erforderlich ist damit eine Schätzung nach aktueller Schätzungsanleitung. Bei einem Eintrag

• bis Ende 2018: vorläufige Schätzung (Art. 87 Abs. 1 BGBB) ab 1. April 2018 nach SA 2018 (auch ohne geplante Bauten und Anlagen);
• ab 2019: ordentliche Schätzung 2019 oder neuer nach SA 2018; vorläufige Schätzung ab 1. April 2018 nach SA 2018 nur bei geplanten Bauten oder Anlagen möglich. 

Bei einer Belehnung bis 80 Prozent der Belastungsgrenze, die gestützt auf eine Ertragswertschätzung nach der Schätzungsanleitung 2004 ermittelt wurde, wird das Grundbuchinspektorat keine aufsichtsrechtlichen Bemerkungen machen oder aufsichtsrechtliche Massnahmen ergreifen. Es liegt in diesen Fällen im Ermessen und in der Verantwortung des Grundbuchamtes, ob es ein Pfandrecht ohne aktuell gültige Schätzung nach SA 2018 im Grundbuch einträgt. Diese Ausnahme gilt nicht für Baurechte.

13. Ist die Zustimmung des Ehegatten/Partners nach Art. 169 ZGB bzw. Art. 14 PartG (Familienwohnung) erforderlich, wenn das Pfandrecht beim Grundstückerwerb errichtet oder erhöht wird?

Die Zustimmung des Ehegatten/Partners kann je nach Höhe der Belehnung erforderlich sein, sobald das erworbene Grundstück dem Paar als Familienwohnung dient, d.h. dass sich der Mittelpunkt des Ehe- und Familienlebens in der Wohnung befindet. Massgeblich ist der Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung (vgl. zu dieser Thematik auch Kreisschreiben Nr. 2.1 vom 25.10.2017).

14. Ist die Zustimmung des Ehegatten/Partners nach Art. 30c Abs. 5 BVG erforderlich, wenn das Pfandrecht beim Grundstückerwerb errichtet oder erhöht wird?

Die Zustimmung des Ehegatten/Partners ist erforderlich, wenn im Zeitpunkt der Anmel­dung der Pfandrechtseintragung die Veräusserungsbeschränkung bereits angemerkt ist oder die Anmeldung zur Anmerkung der Veräusserungsbeschränkung BVG eingegangen ist oder gleichzeitig eingeht (vgl. zu dieser Thematik auch Kreisschreiben Nr. 4.231 vom 14.12.2016).

1. (nicht mehr aktuell)

2. Ist für die Vormerkung der Pfändung, des Arrestes oder der Pfandverwertung ein Rechtsgrundausweis erforderlich?

Die Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 verlangt für die Vormerkung bei Pfändung, Arrest und Pfandverwertung zusätzlich zur Anmeldung des Betreibungsamtes als Rechtsgrundausweis den vollstreckbaren Entscheid der zuständigen Behörde (Art. 79 Bst. a GBV). Damit die Verfügungsbeschränkung unverzüglich – wie in Art. 101 Abs. 1 SchKG vorgeschrieben – erfolgen kann, können folgende von der jeweils zuständigen Behörde unterzeichneten Dokumente verwendet werden, aus denen sich das betroffene Grundstück ergeben muss:

• bei einer Pfändung: Pfändungsurkunde (Art. 112 SchKG) oder Pfändungsprotokoll
• bei einem Arrest: Arrestbefehl (Art. 274 SchKG)
• bei der Betreibung auf Pfandverwertung (Art. 90 Abs. 1 und Art. 97 VZG): Zahlungsbefehl auf Pfandverwertung oder Betreibungsprotokoll
  • mit der Bestätigung des Betreibungsamtes, dass kein Rechtsvorschlag (oder nicht in rechtsgültiger Form oder Frist) erhoben wurde (Art. 90 Abs. 1 Ziff. 1 VZG) oder
  • mit dem vollstreckbaren Entscheid im Rechtsöffnungs- oder im ordentlichen Prozessverfahren oder mit der Bestätigung des Gerichts über den Rückzug des Rechtsvorschlags (Art. 90 Abs. 1 Ziff. 2 VZG).
    
  
  

Bei einer vorsorglichen Massnahme zur Sicherung der Pfändungsrechte (BGE 115 III 41) genügt als Ausweis das Pfändungsprotokoll, aus dem mindestens das betroffene Grundstück, ein Hinweis auf die Dringlichkeit und der Forderungsbetrag hervorgehen muss. Ist aus dem Protokoll nicht erkennbar, dass das Fortsetzungsbegehren gestellt wurde, ist der Grundbuchanmeldung eine Kopie des Fortsetzungsbegehrens beizulegen. Vormerkungstext: Sicherung der Pfändungsrechte für Fr. … plus Zins.

3. Kann ein Rückfallsrecht bei einer Schenkung vorgemerkt werden, wenn gleichzeitig eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht eingeräumt wird?

Aufgrund der neueren Lehre (Jürg Schmid, Basler Kommentar, N 40 zu Art. 959 ZGB) und Rechtsprechung (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 18.12.2012, 32.13-12-39), die zumindest beim gleichzeitigen Vorbehalten einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zugunsten der schenkenden Partei stichhaltige Argumente gegen das Vorliegen einer gemischten Schenkung und für die Vormerkung des vereinbarten Rückfallrechts liefern, soll die Vormerkung auch in diesen Fällen zugelassen werden.

Ein Rückfallsrecht kann aufgrund des Numerus clausus der vormerkbaren Rechte nicht vorgemerkt werden,

• wenn bei einer Schenkung Grundpfandschulden übernommen oder Zahlungen geleistet werden;
• bei einem Abtretungsvertrag mit Erbvorbezug, weil es sich nicht um einen schenkungsrechtlichen Vorgang handelt.

1. Kann eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt werden, wenn die verfügende Behörde oder das Bau- und Umweltdepartement (BUD) auf der Baubewilligung lediglich bestätigt, dass bei ihr «bis zu jenem Zeitpunkt keine Beschwerde eingegangen ist» oder «innert der gesetzlichen Frist kein Rechtsmittel ergriffen» wurde? 

Alleine aus diesen Erklärungen kann keine Rechtskraftbestätigung abgeleitet werden.

Mit dem Titel «Bescheinigung» sind solche Erklärungen keine Rechtskraftbestätigungen und daher für den Grundbucheintrag nicht ausreichend (Art. 83 Abs. 2 Bst. i GBV).

Stellt die verfügende Behörde oder das BUD eine solche Erklärung mit dem Titel «Bescheinigung» aus, könnten ihr die Zustellnachweise für die Verfügung fehlen. Die zustellende Behörde hat den Nachweis zu erbringen, dass die Verfügung zugestellt und damit eröffnet wurde. Das BUD und die herrschende Lehre gehen davon aus, dass Verfügungen (im Unterschied zu Urteilen von Zivilgerichten) nicht materiell rechtskräftig werden. Die Vollstreckbarkeit einer Verfügung ist nur an die formelle Rechtskraft geknüpft.

Der Rechtsgrundausweis für die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung besteht in der vollstreckbaren Verfügung der zuständigen Behörde (Art. 80 Abs. 4 GBV).

Vorgehen für den Erhalt einer Rechtskraftbescheinigung vom BUD:

Die Baubewilligungsbehörde oder das von ihr beauftragte Grundbuchamt ersucht beim BUD um eine Rechtskraftbescheinigung und reicht ihr die Baubewilligung als auch die Zustellnachweise ein. Anstelle der Zustellnachweise können auch Rechtsmittelverzichte eingereicht werden.

Mögliche Formulierung:

Bescheinigung: Gegen diese Bewilligung/Verfügung wurde beim Bau- und Umweltdepartement innert der gesetzlichen Frist kein Rechtsmittel ergriffen. Somit ist sie gegenüber den in der Verfügung aufgeführten Empfängerinnen und Empfängern in formelle Rechtskraft erwachsen.

1. Ein Kaufvertrag über eine Grundstückteilfläche wurde im Jahr 2011 abgeschlossen. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst nach dem 31. Dezember 2011. Die gemäss Art. 974a Abs. 2 ZGB erforderlichen Anträge des Veräusserers sind im Kaufvertrag nur teilweise enthalten. Muss die Anmeldung abgewiesen werden, weil Anträge fehlen?

Art. 974a ZGB steht unter den Titeln Grundbuch / Löschung und Änderung der Einträge. Ob alle notwendigen Anträge vorhanden sind, ist im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung relevant und zu prüfen. Es wurde keine spezielle Übergangsbestimmung erlassen. Die Anträge sind deshalb notwendig. Eine Anmeldung wäre abzuweisen, da die Einräumung einer kurzen Frist zur Beibringung von fehlenden Belegen (Art. 87 Abs. 2 GBV) bei fehlenden Anträgen nicht angewendet werden kann. Ein Nachtrag zum Kaufvertrag wäre öffentlich zu beurkunden.

2. Wie ist vorzugehen wenn ein Grundstück geteilt wird, welches einen belasteten Standort, von welchem keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, aufweist?

Im Begehren um Grundstückteilung ist festzuhalten, dass auf dem Grundstück ein belasteter Standort besteht (Anmerkung), von welchem keine schädlichen und lästigen Einwirkungen zu erwarten sind und die Bewilligung zur Teilung mit Allgemeinverfügung vom 29. September 2015 generell erteilt wurde.

Zum Beleg (Unterbeleg) ist ein Ausdruck aus dem geoportal (Plan mit «Ebene Info») zu nehmen, aus welchem ersichtlich ist, dass die «Teilung und Veräusserung mit Allgemein­verfügung des AFU des Kantons St.Gallen vom 29. September 2015 bewilligt» ist.

1. Können Rangregelungen von Amtes wegen gelöscht werden? Braucht es dazu einen Beleg und einen Tagebucheintrag?

Die Rangregelung wird von der Grundbuchverordnung als Bemerkung behandelt (Art. 130 Abs. 1 Bst. a GBV). Die Löschung von Bemerkungen erfolgt von Amtes wegen, wenn der entsprechende Eintrag gelöscht wird (Art. 139 Abs. 1 GBV).

Auf eine Anmeldung, einen Beleg und die Tagebucheinschreibung kann aus unserer Sicht verzichtet werden, obwohl Art. 62 Abs. 2 GBV dies verlangt.

2. (nicht mehr aktuell)

3. (nicht mehr aktuell)

1. Kann ein Gebäude im Grundbuch ohne Tagebucheintrag geändert oder neu aufgenommen werden? 

Die Bezeichnung eines Gebäudes kann ohne Beleg geändert werden (vgl. Ziffer 9 der Anleitung für die Grundbuchführung vom 7. Dezember 2016). Via Lasche «Standard Menu» «Grundbuch» «Diverses» «Bauten ändern» dürfen die Felder (Lage) und (Baubezeichnung) ohne Geschichtsschreibung geändert werden.

Gebäude können nur über die AVGBS neu im Grundbuch aufgenommen werden.

2. Wie ist eine Mutationsurkunde über bereits im Grundbuch als Grundstücke aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, die nachträglich in die Vermessung aufgenommen werden, im Grundbuch zu behandeln?

Selbständige und dauernde Rechte, für die ein Hauptbuchblatt angelegt wurde, müssen nach Art. 25 VAV auch in der amtlichen Vermessung enthalten sein. Ist dies noch nicht der Fall, soll dies nachgeholt werden. Dazu ist eine Mutationsurkunde notwendig. Die Nachführung dieser Daten aus der amtlichen Vermessung stellt eine Bestandesänderung dar. Bestandesänderungen können von Amtes wegen vorgenommen werden (Zobl, Grundbuchrecht, 2. Auflage, RN 254; Art. 20 Abs. 3 GBV). Im Beleg (Art. 62 Abs. 2 GBV) ist mindestens festzuhalten, dass es sich um eine Bestandesänderung handelt und auf welche Mutationsurkunde sich diese stützt (Kreisschreiben Nr. 4.318 vom 19. Januar 2016). Eine öffentliche Beurkundung ist nicht erforderlich. Nach der erfolgten Änderung hat das Grundbuchamt den Eigentümern des belasteten Grundstücks und des selbständigen und dauernden Rechts eine Anzeige nach Art. 969 ZGB zuzustellen.

1. Wer hat die Gebühr für einen Gläubigerwechsel bei einem Register-Schuldbrief zu entrichten?

Die bisherige Gläubigerin ist gebührenpflichtig, weil sie durch die Abgabe der Grundbuchanmeldung die Verwaltungshandlung veranlasst (vgl. Art. 94 Abs. 1 VRP, Art. 858 Abs. 1 ZGB).

1. (nicht mehr aktuell)

2. (nicht mehr aktuell)

3. Wie wird die ausländische Beherrschung bei einer neu gegründeten juristi­schen Person geprüft?

Erfolgt der Grundstückerwerb innert sechs Monaten nach der Gründung sind folgende Erklärungen/Unterlagen der Grundstückerwerberin einzuholen:  

• Kopie Aktienbuch (Art. 686 OR), Kopie Verzeichnis der Inhaberaktionäre (Art. 697l OR) oder Handelsregisterauszug bei GmbH
• Erklärung über die Finanzierung des vorliegenden Grundstückerwerbs und einer allfälligen Überbauung. Die eigenen Mittel sind mit Bankauszügen zu belegen.
• Erklärungen gemäss Abhandlung «Grundstückerwerb durch Personen im Ausland», L. Etterlin, 2019, Ziff. 6.3.2.

4. Ist bei einem Pfandrecht zugunsten einer Person im Ausland bei der Begründung oder Erhöhung die einzutragende bzw. bei einem Gläubigerwechsel die eingetragene Pfandsumme oder die Höhe der Grundschuld massgebend (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG)?

Grundsätzlich ist für die summarische Prüfung der Bewilligungspflicht die nominelle Pfandsumme massgeblich. Wird jedoch festgestellt, dass das Pfandrecht nicht vollständig belehnt wird, ist zu prüfen, ob der Gläubiger aufgrund der Höhe der Grundforderung (bei einer Sicherungsübereignung) bzw. der effektiven Schuldsumme (bei einer Novation oder Grundpfandverschreibung) eine eigentümerähnliche Stellung erhält. Massgebend ist, ob der Schuldner auch zu einer Schweizer Bank wechseln könnte (vgl. Ziff. 77 der Wegleitung für die Grundbuchämter des Bundesamtes für Justiz vom 1. Juli 2009). Bei Schuldbriefen mit Sicherungsübereignung kann bei der summarischen Prüfung nur dann auf die Höhe der Grundschuld abgestellt werden, wenn die Grundschuldgläubigerin mit der Schuldbriefschuldgläubigerin identisch ist.

5. Können bei einer Begründung oder Erhöhung eines Pfandrechts oder bei einem Gläubigerwechsel zugunsten einer Person im Ausland Baukosten für geplante Arbeiten berücksichtigt werden (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG)?

Im Rahmen der summarischen Prüfung können zum aktuellen Marktwert des Grundstücks die von einer institutionellen Gläubigerin bestätigten voraussichtlichen Planungs- und Baukosten für Neu- und Erweiterungsbauten aufgerechnet werden. Grundsätzlich können nur Investitionen berücksichtigt werden, welche den Marktwert des Grundstücks erhöhen. Dies dürfte bei Neu- und Erweiterungsbauten regelmässig der Fall sein. Führen Umbau- oder Renovationsarbeiten zu einer Wertsteigerung, können die entsprechenden Investitionen im Umfang der Erhöhung des Marktwerts berücksichtigt werden. Die finanzierende Bank kann z.B. erklären, dass die geplanten Renovationsarbeiten im Betrag von Fr. 500'000.– zu einer Erhöhung des Marktwerts im Umfang von Fr. 200'000.– führen. Erscheint die Erklärung der Bank plausibel, dürfen Fr. 200'000.– zum bestehenden Marktwert aufgerechnet werden.

6. Ist bei einer Pfandentlassung zu prüfen, ob die Bestimmungen des BewG eingehalten sind?

Bei einer Pfandentlassung kann wohl nicht von einem Erwerbstatbestand im Sinn des BewG gesprochen werden. Eine Anmeldung zur Pfandentlassung könnte wohl nicht abgewiesen werden, auch wenn der Gläubiger eine eigentümerähnliche Stellung nach Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 Bst. b BewV erhält. Vorbehalten bleiben Umgehungsgeschäfte.