Landwirtschaftliche Vorhaben

Als landwirtschaftlich und in der Landwirtschaftszonen zonenkonform gilt der Wohnraum nur insoweit, als die dauernde Anwesenheit der betreffenden Personen auf dem Hof unentbehrlich ist. Ob dies der Fall ist, hängt insbesondere ab von der Distanz zur Bauzone, von den betriebsnotwendigen Überwachungsaufgaben sowie von der Frage ab, ob der Betrieb hauptberuflich geführt wird. Die Voraussetzungen für die Schaffung von zonenkonformem Wohnraum können bei der Betriebsleiterfamilie, Lehrlingen und allenfalls auch bei Angestellten erfüllt sein. Als betrieblich unentbehrlich gilt zudem grundsätzlich der Wohnbedarf der abtretenden Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft gearbeitet und in der Landwirtschaftszone gewohnt hat. Wohnraum für Erntehelfer ist nicht zonenkonform.

1.    Distanz zur nächsten Bauzone

Für die Beaufsichtigung der Tiere ist Wohnraum im Betriebszentrum objektiv notwendig. Wohnraum in der Landwirtschaftszone gilt nur dann als zonenkonform, wenn die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist. Befindet sich das bestehende Betriebsleiterwohnhaus nicht wesentlich mehr als 200 m Gehdistanz vom Milchviehstall entfernt in der Bauzone oder liegt die Bauzone nur in etwa in dieser Distanz vom Stall, gilt die Entfernung zur Bauzone als derart gering, dass die betriebsnotwendigen Überwachungsaufgaben ohne weiteres von dort aus wahrgenommen werden können. In solchen Fällen wird weder der Ersatz-, der Neubau oder die Erweiterung eines Betriebsleiterwohnhauses oder auch der Bau eines Stöcklis beim Stall als zonenkonform bewilligt.

2.    Betriebsnotwendige Überwachungsaufgaben

Aufgrund einer entsprechenden Tierhaltung ist die dauernde Anwesenheit vor Ort betriebsnotwendig. Nicht betriebsnotwendig ist landwirtschaftlicher Wohnraum, der zur Betreuung von Mutterkühen, Schafen, Mastschweinen, Mastgeflügel, Mastrindern usw. erstellt werden soll. In solchen Fällen ist es betrieblich ohne weiteres zumutbar, auch noch in erheblicher Entfernung vom Stall in der Bauzone zu wohnen.

3.    Personelle Voraussetzungen

Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe führt, welches längerfristig existenzfähig ist und mindestens 1 Standardarbeitskraft (SAK) ausweist, kann in der Landwirtschaftszone Wohnraum für sich, die Partnerin/den Partner und Kinder sowie die abtretende Generation erstellen. Die SAK ist eine Einheit, mit der die Gesamtarbeitszeit auf dem Betrieb berechnet wird.

Wenn der Arbeitsanfall es rechtfertigt, kann für die Betriebsleitung auch ein Betriebsleiter-Stv. als erforderlich angesehen werden. Damit für diesen jedoch Anspruch auf Wohnraum auf dem Betrieb geltend gemacht werden kann, muss der Nachweis erbracht werden, dass diese Person auch tatsächlich Betriebsaufgaben ausführt, die zwingend ihre ständige Anwesenheit erfordern. Ein Betriebsleiter-Stellvertreter hat aber selbst in diesem Fall keinen Anspruch auf eine eigene Wohnung, sondern gemäss ständiger Praxis des AREG und des Landwirtschaftsamts lediglich auf ein Zimmer.

Werden Lehrlinge und/oder Praktikanten beschäftigt, gilt Folgendes: Es muss ein Lehrvertrag vorliegen und die Lehrlingsausbildung muss nachhaltig betrieben werden. Der Gesuchsteller muss dies belegen können (Meisterlandwirt). Im Fall des Praktikanten muss es sich um eine Person handeln, die in einem anerkannten Ausbildungsprogramm eingebunden ist. Aber auch in diesen beiden Fällen gilt: Es besteht lediglich Anspruch auf ein Zimmer (max. 20 m², einschliesslich einem kleinen Bad), nicht auf eine Wohnung. Lehrlinge und Praktikanten wohnen nach Möglichkeit in Räumlichkeiten der Betriebsleiterfamilie.

Für die Unterbringung von Erntehelfern besteht kein Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschaftszone. Erntehelfer sind in der Bauzone unterzubringen.

4.    Grösse des Wohnraums

Die gesamte Wohnfläche (anrechenbare Brutto-Geschossfläche) eines Landwirtschaftsbetriebs soll 300 m² anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) nicht übersteigen (Richtwert).

• Für das Betriebsleiterwohnhaus gilt eine Richtgrösse von 200 m² aBGF. Eine angemessen dimensionierte Schmutzschleuse und ein Büro von max. 15 m² aBGF sind darin nicht enthalten.
• Für Stöckliwohnungen gilt eine Richtgrösse von 100 m² aBGF.

5.    Voraussetzungen für Stöckliwohnraum

Die zusätzliche Wohnung muss der Erleichterung des Generationenwechsels dienen. Die Betriebsübergabe muss in Kürze (in den nächsten 1 bis 3 Jahren) bevorstehen; zumindest müssen überzeugende und glaubhafte Anhaltspunkte für eine Übergabe vorliegen (Pacht, Vorvertrag für Kauf usw.):

• Die Eltern müssen bis zur Übergabe auf dem Betrieb gearbeitet und gewohnt haben bzw. noch arbeiten und wohnen.
• Der Nachfolger muss gewillt und fähig (landwirtschaftliche Ausbildung) sein, den Hof zur Selbstbewirtschaftung zu übernehmen. Die abtretende Generation anerkennt ihn als Nachfolger.

6.    Wichtige Anliegen der Raumplanung

Dem Bauvorhaben dürfen keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen, wie z.B.:

• Schutz von Kulturobjekten, des Orts- und Landschaftsbildes, des Natur- und Landschaftsschutzes. Der neue Wohnraum hat sich im Hofbereich zu befinden.
• Baupolizeiliche Vorschriften wie z.B. Gewässer- oder Waldabstand.

Im Rahmen der Beurteilung können insbesondere die folgenden wichtigen Anliegen der Raumplanung zugunsten eines Vorhabens berücksichtigt werden:

• Sicherung einer erwünschten landwirtschaftlichen Nutzung, wo diese alleine kein Auskommen gewährleistet;
• Erhaltung der Kulturlandschaft (Orts- und Landschaftsbild, gepflegte Wiesen und Weiden).

Landwirtschaftliche Ökonomiebauten dürfen in der Landwirtschaftszone unter gewissen Voraussetzungen erstellt werden.

Grundsätzliches:

Die Baute oder Anlage ist notwendig für:

• die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung;
• die Bewirtschaftung naturnaher Flächen;
• die Aufbereitung, Lagerung und der Verkauf regional hergestellter Erzeugnisse (mehr als die Hälfte der Erzeugnisse werden auf dem eigenen Betrieb oder in einer Betriebsgemeinschaft hergestellt);
• die Direktvermarktung auf dem Bauernhof.

Betriebsnotwendigkeit:

Die Ökonomiebauten und -anlagen müssen betriebsnotwendig und angemessen dimensioniert sein. Ein neues Ökonomiegebäude kann nur bewilligt werden, wenn:

• der Landwirtschaftsbetrieb längerfristig besteht. Allenfalls muss für diesen Nachweis ein Betriebskonzept eingereicht werden;
• der Neubau für eine zweckmässige Bewirtschaftung wirklich notwendig ist und sich im Betriebszentrum befindet. Bauvorhaben sind möglichst zu konzentrieren. Allenfalls kann es im Vorfeld Sinn machen, einen Standort zu evaluieren;
• die gewünschten Ausmasse objektiv begründet sind (z.B. Tierschutzgesetz, Bedarfsnachweis via KOLAS neues Fenster);
• die Aufbereitung, Lagerung oder der Verkauf der Erzeugnisse traditionell-handwerklicher und nicht maschinell-gewerblicher Art ist;
• dem Vorhaben keine wesentlichen Interessen (z.B. Schutz der Landschaft, Ortsbild und Fruchtfolgeflächen) entgegenstehen.

Möglicherweise sind bei Ihrem Bauvorhaben Lärm- oder Geruchsimmissionen ein Thema und demnach auch die einzuhaltenden Mindestabstände gegenüber Wohnbauten. Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG2) können Sie unter gewissen Voraussetzungen von Erleichterungen profitieren.

Beispiele von landwirtschaftlichen Ökonomieräumen:

• Ställe, Scheunen, Remisen
• Silos zur Futterlagerung
• Güllengruben und -silos, Mistplatten
• Auslaufplätze, Aufbereitungs- und Werkplätze, Waschplätze
• Einstellräume für Bewirtschaftungsgeräte
• Energieanlagen für den Betriebsstrombedarf
• Kühl- und Lagerräume für Obst, Gemüse, Samen, Dünger usw.
• Arbeitsräume für die bodenabhängige Freilandgärtnerei oder für Gartenbaubetriebe
• Verkaufsräume für regional hergestellte Erzeugnisse u.ä.

Wer im Nichtbaugebiet den Geländeverlauf ändern will, muss dies vorgängig bewilligen lassen. Sind Sie landwirtschaftlich tätig und planen Sie ein solches Vorhaben? Dann lesen Sie weiter.

Im Nichtbaugebiet ist – im Gegensatz zur Bauzone – für jede Veränderung (Aufschüttung oder Abtragung) des gewachsenen Terrains eine Baubewilligung nötig.

Unter welchen Voraussetzungen erhalten Sie eine Bewilligung?

Eine Geländeveränderung gilt dann als zonenkonform (landwirtschaftlich nötig), wenn Sie vor Ort einen der nachfolgenden Mängel beheben wollen:

1.    Es gibt ein ausgewiesenes Bodendefizit (mangelnde Bodenfruchtbarkeit):

Die Bodenqualität ist nachweislich für die vorherrschende oder die künftig beabsichtigte Bewirtschaftungsart ungenügend ist. Dabei ist konkret aufzuzeigen, durch welche Geländeveränderung (Abgrabung, Schüttmenge, Schütthöhe und Qualität des einzubringenden Materials) dieser Missstand behoben werden soll. In Hinsicht auf die Aufwertung der Bodenqualität sind die Bestimmungen der Verordnung über Belastungen des Bodens neues Fenster (SR 814.12; abgekürzt VBBO) massgebend, welche in aller Regel durch die Fachstelle für Bodenschutz neues Fenster im Amt für Umwelt beurteilt werden können.

2.    Es gibt ein ausgewiesenes Bewirtschaftungserschwernis

Aus raumplanerischer Sicht sind solche gewichtige Einschränkungen beispielsweise grosse Terrainabsätze, steile Hangneigungen oder auch beträchtliche Vernässungen. Bewilligungsfähig ist beispielsweise das Erstellen einzelner, zweckmässig angeordneter Zufahrtsrampen von der angrenzenden Strasse ins tiefer gelegene landwirtschaftliche Grundstück oder das Anfüllen einzelner kleinerer Geländesenken oder-mulden.

3.    Allgemeine Bedingungen

• Die Terrainveränderung ist angemessen dimensioniert: Es darf nur so viel Gelände abtragen oder Boden- bzw. Aushubmaterial aufgeschüttet werden, wie tatsächlich notwendig. Ab einem Volumen von 6'000 m³ dürfen Materialablagerungen nur gestützt auf einen Sondernutzungsplan oder im Rahmen eines Meliorationsprojekts bewilligt werden.
• Ihrem Bauvorhaben stehen keine öffentlichen Interessen entgegen. Solche Interessen sind zum Beispiel der Natur- oder Landschaftsschutz, der Bodenschutz oder die Erhaltung des Waldes.
• Ihr Betrieb kann voraussichtlich längere Zeit existieren.
   

Bei nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieben unterscheidet das RPG zwischen Nebenbetrieben mit engem sachlichem Bezug zur Landwirtschaft (Schlafen im Stroh, Besenbeiz) und solchen ohne engen sachlichen Bezug (Schreinerei, Mechanikwerkstätte).

Grundsätzliches

Wenn Sie einen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieb führen möchten, ist zwischen einem Betrieb mit engem sachlichem Bezug und ohne engen sachlichen Bezug zur Landwirtschaft zu unterscheiden. In beiden Fällen erfüllt Ihr Landwirtschaftsbetrieb die folgenden Voraussetzungen:

• Sie führen ein landwirtschaftliches Gewerbe (mindestens 1 SAK);
• Der geplante nichtlandwirtschaftliche Nebenbetrieb muss sich Ihrem Hauptbetrieb (Kernlandwirtschaft) betrieblich, räumlich und finanziell unterordnen. Er findet im Betriebszentrum statt;
• Ihr Nebenbetrieb sollte grundsätzlich in bereits bestehenden, für die Landwirtschaft nicht mehr benötigten Gebäudestrukturen untergebracht werden. Anbauten unter 100 m² werden von uns geprüft. Neue Gebäude sind ausgeschlossen.

Im Kanton St.Gallen werden Änderungen innerhalb bestehender Gebäude dann zur Hälfte angerechnet, wenn ausserhalb Anbauten vorgenommen werden. Gesamthaft dürfen die Erweiterungen nicht grösser als 100 m² betragen.

• Um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden, gelten für Ihren Nebenerwerb dieselben Anforderungen wie für ein vergleichbares Gewerbe in einer Bauzone. 
• Als Bewirtschafterin oder Bewirtschafter erledigen Sie die Aufgaben des Nebenerwerbs grundsätzlich selbst.

Nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb mit engem sachlichem Bezug zum Landwirtschaftsbetrieb

Hierunter fallen Angebote wie Schlafen im Stroh, Gästezimmer, Besenbeizen uns sozialtherapeutische sowie pädagogische Angebote (z.B. Hippotherapie).

Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetrieb ohne engen sachlichen Bezug zum Landwirtschaftsbetrieb

Hierunter fallen diverse Nebenerwerbe wie beispielsweise eine Schreinerei, ein Coiffeursalon, eine Seminar- und Partyraumvermietung oder Landmaschinenwerkstätten. Die Liste ist nicht abschliessend und die Prüfung erfolgt im Einzelfall.

In beiden Fällen müssen Sie mittels Betriebskonzept aufzeigen, wie der Betrieb geführt wird und – im Fall des nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs ohne engen sachlichen Bezug zum Landwirtschaftsbetrieb – den Nachweis, dass ihr Betrieb auf das Zusatzeinkommen angewiesen ist. Hierzu kann die Offenlegung der Bauchhaltung und Lohnabrechnungen gefordert werden.

Nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb auf Sömmerungsbetrieben

Das AREG wendet Art. 24b RPG auch auf Sömmerungsbetriebe von Alpen an, die im Besitz von politischen Gemeinden, Ortsgemeinden oder Alpkorporationen (auch Privatkorporationen) stehen. Die Begründung dafür liegt darin, dass sachlich kein Unterschied zu einer im Privatbesitz eines Eigentümers eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 BGBB stehenden und durch ihn selbst bewirtschafteten Alp besteht. Voraussetzung ist, dass:

• auf der Alp Wohnraum vorhanden ist und
• der Bewirtschafter während der Sömmerungszeit mehrheitlich auf der Alp anwesend ist.

Bauliche Massnahmen sind nur in bestehenden Bauten und Anlagen und nur für einen gastwirtschaftlichen Nebenbetrieb wie eine nebenbei betriebene Alpwirtschaft möglich.