Andere Vorhaben

Sie möchten eine standortgebundene Baute oder Anlagen (z.B. öffentliche Infrastrukturanlagen, Berggasthaus, Mobilfunkanlage) ausserhalb der Bauzonen erstellen? Hier erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie Ihr Vorhaben in der Nichtbauzone realisieren können.

Ausserhalb der Bauzone können Bauten und Anlagen ausnahmsweise errichtet werden, wenn sie auf einen bestimmten Standort zwingend angewiesen sind. Sie müssen also aus objektiven Gründen auf den entsprechenden Standort angewiesen sein. Einige Beispiele dafür sind:

• eine Einrichtung zur Wasser- oder Energieversorgung, welche aus technischen Gründen den Standort ausserhalb der Bauzone benötigt
• ein Bergrestaurant, welches offensichtlich im Berggebiet erstellt werden muss und nur am gewählten Standort funktioniert (umfassende Standortevaluation mit Interessenabwägung erforderlich)
• eine Antennenanlage, welche aus funktechnischen Gründen an einem bestimmten Ort erstellt werden muss.

Demgegenüber sind beispielsweise Nebenanlagen (Sitzplätze, Parkplätze, Installationsplätze, etc.) von in der Bauzone errichteten Bauten oder auch Reitplätze nicht auf einen Standort im Nichtbaugebiet angewiesen. Dies, weil diese Bauten und Anlagen durchaus in einer Bauzone erstellt werden könnten.

Inwiefern es sich allfällig um eine standortgebundene Baute oder Anlage handelt könnte, ist im Einzelfall zu klären. Grundsätzlich gelten jedoch erhöhte Anforderungen, damit ein Bauvorhaben als standortgebunden im Nichtbaugebiet eingestuft werden kann. In der Regel benötigen wir mit dem Gesuch eine sogenannte «Standortevaluation»: Wägen Sie mehrere Standorte mit den Vor- und Nachteilen ab.

Zudem dürfen einer standortgebundenen Baute keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Dabei kann es sich um Interessen des Landschaftsschutzes, des Naturschutzes aber auch der Schonung von Fruchtfolgeflächen handeln.

Mobilfunkanlagen können ausserhalb der Bauzonen bewilligt werden, sofern ein Standort ausserhalb der Bauzonen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung wesentlich vorteilhafter ist als ein Standort innerhalb der Bauzonen. Generell sind Mobilfunkanlagen wenn möglich mit bestehenden oder neuen Infrastrukturanlagen zu bündeln. So sind notwendige Mobilfunkanlagen zudem standortgebunden, wenn sie in einen Hochspannungsmast integriert oder anderweitig innerhalb der Silhouette einer bestehenden oder neuen Infrastrukturanlage realisiert werden.

Anpassungen, Erneuerungen und Erweiterungen bestehender Mobilfunkanlagen ausserhalb der Bauzonen gelten als standortgebunden (Art. 24^bis RPG).

Sie sind als Privatperson Eigentümer eines alten Gebäudes im Nichtbaugebiet? Und Sie möchten diesen Bau, zum Beispiel einen Stall, gerne für einen neuen Zweck nutzen? Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Angenommen, Sie besitzen einen ehemaligen Stall oder eine Scheune und wollen das Gebäude umnutzen. Unter welchen Bedingungen können wir Ihrem Vorhaben im Nichtbaugebiet zustimmen?

1.   Das Gebäude wurde rechtmässig errichtet. Das bedeutet: Unser Amt (oder eine früher zustände kantonale Behörde) und die Gemeinde erteilten irgendwann eine Baubewilligung für die Erstellung der Baute. Oder das Gebäude ist so alt, dass zum Erstellungszeitpunkt noch keine Bewilligung nötig war.

2.   Der neue Zweck erfordert keine baulichen Massnahmen, für die eine Baubewilligung nötig wäre. Solche Umnutzungen ohne Bewilligung sind zum Beispiel:

• Sie verwenden eine ehemalige Scheune als Lagerraum.
• Sie stellen Ihre privaten Fahrzeuge in einer alten Remise ab.

Nicht bewilligungsfähig ist, wenn Sie etwa tragende Wände im Gebäude abbrechen, die Raumeinteilung ändern oder den Boden versiegeln wollen. ​

Die Umgebung muss und darf für den neuen Zweck nicht angepasst werden. Das heisst zum Beispiel: keine weiteren Parkplätze. Hätte der neue Zweck mehr Lärm oder Luftverschmutzung zur Folge? Auch dann kann der bisherige Verwendungszweck des Baus nicht geändert werden.

Viele Bauten und Anlagen wurden bereits vor der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet erstellt, das heisst vor dem 1. Juli 1972. Manche Bauten oder Anlagen wurden einmal in einer Bauzone erstellt, das Grundstück zwischenzeitlich jedoch einer Nichtbauzone zugewiesen (ausgezont). Diese sogenannten altrechtlichen Gebäude dürfen erneuert, teilweise geändert oder massvoll erweitert werden. Unter gewissen Voraussetzungen ist sogar ein Abbruch und Wiederaufbau möglich. Was müssen Sie beachten? Und wo sind die rechtlichen Schranken?

Die folgenden Voraussetzungen sind für Ihr Bauvorhaben wichtig:

• Änderungsgegenstand: Grundsätzlich dürfen jegliche Bauten oder Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden und rechtmässig bestehen, ersetzt, umgebaut und unter bestimmten Bedingungen erweitert werden. Ausgeschlossen sind allerdings alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen. Auch anwendbar ist der Artikel auf Bauten und Anlagen, die nach 1972 durch eine Zonenplanänderung dem Nichtbaugebiet zugewiesen wurden. Dies ist beispielsweise bei einer Umzonung eines Grundstücks von einer Bauzone in die Landwirtschaftszone gegeben.
• Rechtmässigkeit: Die Baute oder Anlage wurde rechtmässig erstellt oder geändert. Für Änderungen an Bauten oder Anlagen, die ohne Bewilligung erstellt oder geändert wurden, kann keine Bewilligung erteilt werden oder eine nachträgliche Bewilligung ist zu prüfen.
• Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit: Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine Baute oder Anlage dann, wenn das fortbestehende Interesse an einer Weiternutzung durch einen angemessenen Unterhalt nachgewiesen ist. Ein angemessener Unterhalt ist dann gegeben, wenn die Baute oder Anlage immer noch gemäss ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann, und wenn die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Umbauten oder sogar Ersatzneubauten von Bauruinen sind nicht möglich.
• Wahrung der Identität und des äusseren Erscheinungsbildes: Bei allen baulichen oder nutzungsmässigen Veränderungen muss die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung gewahrt werden. Wichtig ist hierbei, dass nach der baulichen Massnahme ein Wiedererkennungswert gegeben ist. Auch das äussere Erscheinungsbild ist beizubehalten. Dabei wird das geplante Bauvorhaben mit dem Zustand der Baute oder Anlage zum Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet verglichen (in der Regel 1. Juli 1972). Die Beurteilung der Identitätswahrung und des äusseren Erscheinungsbildes wird unter Würdigung der gesamten Umstände vorgenommen. Die Beurteilungskriterien sind unter anderem:
  • Erweiterung der Wohnfläche und des sichtbaren Gebäudevolumens
  • Art der Nutzung
  • Standort (Positionierung)
  • Gebäudeabmessungen und Gebäudeproportion
  • Dachform, -neigung und -ausrichtung
  • Umgebungsgestaltung
  • Fassadengestaltung
  • Materialisierung
  
  

Wenn Sie Eigentümer einer ehemals landwirtschaftlichen Wohnbaute (z.B. ein ehemaliges Stöckli) sind, die nach dem Jahr 1972 erstellt wurde und die landwirtschaftliche Nutzung in der Zwischenzeit aufgegeben wurde, dann sind Bauvorhaben und Umnutzungen in gewissem Masse möglich. In welchem Ausmass erfahren Sie hier.

Damit wir eine Änderung – Umbau oder Umnutzung – bewilligen können, sind nachfolgende Voraussetzungen einzuhalten:

• Die Baute oder Anlage wird für den bisherigen, landwirtschaftlichen Zweck nicht mehr benötigt.
• Die Baute oder Anlage ist für die vorgesehene Nutzung geeignet.
• Das Bauvorhaben hat keinen Ersatzbau zur Folge, der nicht notwendig ist.
• Die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung der Baute oder Anlage bleiben in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten.
• Das umliegende Land muss weiter problemlos zu bewirtschaften sein.
• Es dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Ein Wiederaufbau der neurechtlichen Baute oder Anlage kann nach der Zerstörung durch höhere Gewalt zugelassen werden. Bauliche Massnahmen sind im Rahmen einer zeitgemässen Wohnnutzung möglich.

Sind Sie Eigentümer eines Gebäudes, das die Behörden unter Schutz gestellt haben? Weil es unter Schutz steht, sind Bauvorhaben und Umnutzungen in gewissem Masse möglich. In welchem Ausmass? Das erfahren Sie hier.

Sie können geschützte Bauten umbauen oder vollständig umnutzen. Allerdings sind die Änderungen sorgfältig zu planen. Wir empfehlen Ihnen deshalb, Ihr Bauvorhaben immer mit dem Amt für Denkmalpflege und dem Amt für Raumentwicklung vorgängig abzusprechen. Historische Gebäudeteile sind dabei stets beizubehalten. Ein Abriss und anschliessender Wiederaufbau und Beibehaltung des Schutzstatus ist  ausgeschlossen.

Damit wir eine Änderung – Umbau oder Umnutzung – bewilligen können, sind nachfolgende Voraussetzungen einzuhalten:

• Das Gebäude muss vor der Umnutzung bereits unter Schutz gestellt worden sein. Erkundigen Sie sich bitte bei der Gemeinde oder konsultieren Sie den ÖREB-Kataster, wenn Sie nicht sicher sind.
• Äusserlich und in der Grundstruktur bleibt der Bau im Wesentlichen unverändert.
• Das umliegende Land muss weiter problemlos zu bewirtschaften sein.

Sofern Sie den bestehenden Zweck Ihres Schutzobjekts vollständig ändern möchten, nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit uns auf oder reichen Sie eine Bauanfrage bei Ihrer Standortgemeinde ein.

Sie wollen auf Ihrem Grundstück eigene Tiere halten, etwa Pferde, Schafe oder Hühner? In der Landwirtschaftszone ist dies möglich, selbst wenn Sie keinen Landwirtschaftsbetrieb führen. Hier erfahren Sie, welche Voraussetzungen dafür gelten.

Sie können im Nichtbaugebiet hobbymässig Tiere halten. So ist Freizeitlandwirtschaft im Sinne einer Ausnahmebewilligung möglich – vorausgesetzt, Sie erfüllen die folgenden Bedingungen:

• Sie halten die Tiere aus Liebhaberei und verdienen damit kein Geld. Das ist nicht der Fall, wenn sie z.B. Pensionspferde halten (möchten).
• Es handelt sich um Ihre eigenen Tiere. Fremde Tiere, z.B. Pensionspferde, gehören nicht dazu.
• Sie besitzen einen geeigneten Bau für die geplante Tierhaltung. Dieser Bau wurde vom kantonalen Amt für Raumentwicklung und von der Gemeinde bewilligt. Die Substanz des Gebäudes (Wände, Dach usw.) ermöglicht eine Umnutzung ohne grössere bauliche Massnahmen.
• Sie wohnen in der Nähe des Stalls oder Unterstands. Nur so können Sie die Tiere auch überwachen. «In der Nähe» heisst zum Beispiel: auf der angrenzenden Parzelle.
• Alle Einrichtungen im und am Stall/Unterstand müssen den tierschutzrechtlichen und gewässerschutzrechtlichen Vorschriften genügen. Das Veterinäramt und die Gemeinde überprüfen dies bei einer Kontrolle vor Ort.
• Neue Bauten sind nicht erlaubt (z.B. Weideunterstände oder überdachte und umwandete Gebäudeteile). Erlaubt sind aber ein Allwetterauslauf, der an den Stall grenzt, sowie Zäune und Mistlager.

Die folgenden allgemeinen Bedingungen müssen Sie ebenfalls einhalten:

• Sie brauchen den bestehenden Bau für den bisherigen Zweck nicht mehr. Er ist für diesen Zweck heute auch nicht mehr geeignet.
• Der Bau ist für die hobbymässige Haltung der betreffenden Tiere geeignet.
• Äusserlich und in der Grundstruktur bleibt der Bau im Wesentlichen unverändert.
• Das umliegende Land muss weiterhin problemlos zu bewirtschaften sein.
• Es stehen Ihrem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegen.

Traditionelle Streusiedlungsgebiete befinden sich im mittleren und südlichen Teil des Kantons St.Gallen. In diesen Gebieten dürfen gewisse vollständige Umnutzungen vorgenommen werden. Was müssen Sie beachten? Und wo sind die rechtlichen Schranken?

In Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im Kantonalen Richtplan (vgl. Koordinationsblatt S52) räumlich festgelegt sind, können gewisse Umnutzungen bewilligt werden. So sieht der Gesetzgeber folgende Umnutzungsmöglichkeiten vor:

• die Änderung der Nutzung bestehender Bauten, die Wohnungen enthalten, zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, sofern diese nach der Änderung ganzjährig bewohnt werden;
• die Änderung der Nutzung bestehender Bauten oder Gebäudekomplexe, die Wohnungen zu Zwecken des örtlichen Kleingewerbes enthalten; als örtliches Kleingewerbe gelten insbesondere Käsereien, holzverarbeitende Betriebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandelsläden und Wirtshäuser; der Gewerbeteil darf in der Regel nicht mehr als die Hälfte der Baute oder des Gebäudekomplexes beanspruchen.

Eine Umnutzung darf jedoch nur bewilligt werden, wenn:

• die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt;
• die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
• die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
• höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer überwälzt werden;
• die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht gefährdet ist; und
• dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Für Bauten, die seit dem 1. Januar 1980 ganzjährig bewohnt werden, kann eine neue Zufahrt bewilligt werden. Die Zufahrt hat sich allerdings auf ein Minimum zu beschränken und kann in steilen Lagen sowie in Kurvenbereichen befestigt werden.

Besitzen Sie einen Gewerbebau (z.B. eine ehemalige Käserei), der schon vor dem 1. Januar 1980 im Nichtbaugebiet stand? Oder gelangte das Gebäude durch eine Umzonung nach diesem Datum vom Bau- ins Nichtbaugebiet? Dann dürfen Sie es umnutzen und sogar erweitern. Doch gewisse Bedingungen müssen dafür erfüllt sein.

Ein Gewerbebau gilt allgemein als altrechtlich, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Der Bau wurde rechtmässig errichtet. Das kantonale Amt für Raumentwicklung (oder eine damals zuständige kantonale Behörde) und die Gemeindebehörde haben ihn bewilligt.
• Das Gebäude wurde vor dem 1. Januar 1980 erbaut oder nach dem 1. Januar 1980 durch eine Zonenplanänderung dem Nichtbaugebiet zugewiesen. Das Gebäude wurde bereits vor diesem Ereignis gewerblich genutzt.

Einen solchen altrechtlichen Bau dürfen Sie für eine andere Art von Gewerbe nutzen. So können Sie beispielswiese einen Schweinemaststall als Lagerhalle verwenden. Eine Umwandlung des Gewerberaums in Wohnraum ist allerdings nicht erlaubt.

Was gilt es weiter zu beachten?

• Der neue Zweck darf keine wesentlichen Auswirkungen auf Raum und Umgebung haben. Das bedeutet z.B.: Es gibt keine grösseren versiegelten Flächen (z.B. Parkplätze). Die Zufahrt wird nicht im grösseren Stil verbreitert oder umgestaltet.
• Sie können die Gewerbefläche um maximal 30 Prozent erweitern. Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte anrechnet. Als Ausgangsfläche für die Berechnung ist jene vom Vergleichszeitpunkt – in der Regel der 1. Januar 1980 – massgebend.
• Um mehr als 100 Quadratmeter darf die Fläche nur dann wachsen, wenn Sie den Betrieb sonst nicht fortführen können. Damit wir dies beurteilen können, teilen Sie uns bitte Ihr Betriebskonzept mit.

Ausserdem gelten die folgenden Bedingungen:

• Das Gebäude wird für den bisherigen Zweck nicht mehr gebraucht.
• Die Infrastruktur der Erschliessung – Zufahrt, Stromleitungen, Wasserleitungen usw. – darf nur geringfügig verändert werden.
• Das umliegende Land muss weiterhin problemlos landwirtschaftlich bewirtschaftet werden können.
• Es gibt keine überwiegenden Interessen, die gegen das Vorhaben sprechen. Solche Interessen wären zum Beispiel: Der Waldabstand ist einzuhalten, oder ein Gewässer in der Nähe muss geschützt werden.